提高房贷利率有助于改变楼市预期

华龙网2017-06-09 09:35

一家股份制银行上海(楼盘)分行零售业务部门透露,在该行内部,房贷放款的先后顺序已开始按照贷款利率的高低排序,而非“先来后到”,只有接受利率上浮幅度更高的贷款人才能较快获得贷款,未上浮者则可能面临长达数月的等待。据报道,银行收紧房贷的动作已经在一线城市逐渐铺开,北京(楼盘)、广州(楼盘)的多家中小银行近期也已经上调了首套房贷款的最低利率。

当前,一些银行的首套房贷款利率较基准利率已经上浮至1.1倍,二套房则上浮至1.2倍。多家银行表示,在当前流动性趋紧、资金利率走高的背景下,不上浮房贷利率,“简直在做义务劳动”,个别基层行房贷业务停滞,房贷业务成“鸡肋”。笔者认为,提高房贷利率不仅是银行的“在商言商”,从调控房价的角度来看,这有助于改变“炒房”预期。

“房子是用来住的,不是用来炒的”,这里面指出了住房市场的两种不同的需求市场,一是以居住等利用为目的的消费性需求;二是**及理财等需求。相对消费性房地产需求,**需求对个体、社会存在一定的风险。房地产投机(“炒的”)是房地产**的一种特殊形式,常常给房地产带来消极作用。

这种消极作用,从小处说,房地产的“炒的”需求会对实体经济造成“挤压效应”,引发“脱实向虚”的担忧。从大处说,房价过快上涨或下跌有可能引发金融风险甚至经济危机,如美国次贷危机。从各国的经济史来看,房地产所引发的金融风险是当今世界上引发金融危机、经济危机的重要风险源之一。

对未来价格的预期是影响房地产投机的重要因素。当价格上涨,人们纷纷**房地产,从而脱离“真实消费需求”,形成房地产泡沫。改变对未来价格的预期是遏制“炒的”需求最有效办法。

利率等房贷政策是影响房价变化的重要外生变量之一,利率的微小变动都有可能导致房地产价格的剧烈波动。房价与利率呈现负关系,即利率上升,房价会下降;利率下降,房价会上升。利率除了直接作用于房地产开发成本以外,还通过以下三个方面影响房价:一是利率下降时,各种*押贷款将大规模进入房地产市场;二是从住房消费来看,其年成本主要是银行*押贷款的利息;三是房地产价值是预期未来收益的现值之和,折现率与房地产价值成负相关,而与利率成正相关。

这一轮房价过快上涨,背后就有利率大幅度下降的鬼魅身影。2015年以来,在货币宽松的背景下,同时实体经济下行、资产配置荒等,住房按揭贷款被银行认为是最优质、安全的信贷业务。各家银行不约而同地“爱上”了房贷,利率下调到8折等。2016年,5家银行个人住房贷款增幅均为三成左右,5家相加共新增个人住房贷款2.9万亿元。除交行外,“工农中建”四大行新增个人住房信贷占全部新增个人贷款的比例,均在七成以上。

房地产市场对实际利率是非常敏感的。可以预见,提高房贷利率有助于改变“炒房”的预期,二套房利率上升至1.2倍,不仅抬高了“炒房”的成本与门槛,更是释放出了明确的调控信号,让“炒房”者望而却步。同时,提高房贷利率符合调控房价和利率市场化的要求,也是对此前降低利率引发房价上升的一种纠偏。

不过,此次房贷利率上涨也有需要注意的地方,例如首套房上涨到1.1倍,这对首套购房者是不公平的。据报道,除“价高者先得”外,前述银行内部人士还透露了另两条获贷捷径:一是该行的高净值客户可以更快获得贷款;二是对于一手房按揭贷款,若开发房企也是同一家银行的对公贷款客户,则房贷发放也可能“插队”。这些“捷径”严格说来都是有违公平原则的,监管者应当纠正银行的“唯利是图”之举。

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