开启效益周期 融创聚焦三件事打造战略优势

人民网2017-10-31 09:16

“融创目前的土地储备合计可提供货值超过人民币2.5万亿元。”融创中国执行董事及行政总裁汪孟德在业绩会上透露,这将给公司未来几年的合同销售提供必要保障。

9月1日,融创中国(01918.HK)在香港召开中报业绩发布会,毛利润同比增长86%达到26.16亿元,溢利同比上涨1470%至16.1亿元,同时手握924亿元现金,总资产同比上涨约45%至4239亿元。

此前很难想象,这家连续四年销售规模超过50%年复合增长率的公司,能够持续表现出规模与盈利双增长的强劲势头。

融创9月发布的公告显示,在2017年前8个月,融创已完成了1614.3亿元合同销售,同比去年前八月大幅增长约118%。据克而瑞数据显示,融创前八月销售金额在全国房企中名列第六。

从增长趋势来看,融创仍处于成长期。凭借战略优势和体系能力,通过对周期的精准把握和成熟的并购模式,融创在城市布局和土地储备建立优势壁垒,加上强大的周转和产品溢价能力,使得融创已经进入一个高速增长的正循环周期。

“这些年融创一直坚持做好几件事情:第一件事是拿地,第二是做好产品,第三是做好周转,让融创快速发展建立优势并能很好地控制风险。”汪孟德如此总结融创发展的“奥秘”。

上亿土储构建成长优势

融创强大而优质的“粮仓”,是其未来规模与效益全面增长的底气所在,这也是汪孟德所说的“拿好地”,“这是房地产企业最核心的、最基本的任务。”

目前,融创已实现在全国北京、上海、华北、东南、西南、广深、华中、海南等八大区域,62座城市,约300多个项目的版图布局。截至8月25日,不计入万达13个文旅城项目,融创的总土地储备达1.01亿平米。

其中2017年上半年新增3023万平米,如果将7月份收购的13个万达文旅项目约5000万平米,以及一二线联动的4300万平米的资源计算在内,融创土地储备已经超过2亿平米,位列行业前三。

众所周知的是,融创目前的土地储备大多来源于并购,但能够并购获取这些优质土地,并非偶然。融创凭借的是十余年对行业周期的精准把握和老道的并购手法:市场高峰期,多出货,避开高价地,攒现金;市场低谷期,并购机会很多,融创则手持现金“待货而沽”,积极买入。

2015年,楼市低迷,当大多数房企从二三线城市转身回归一线城市时,融创却将投资的目光更多地转向二线核心城市,连续进驻了成都、西安、南京、济南、太原、郑州、石家庄及海南等二线区域市场,而这些城市和区域在2016年都迎来了前所未有的市场爆发。

2016年底以来,市场开始进入下行周期,但积攒了大量现金的融创在并购市场精准出手,收购融科、万达文旅城等优质资产包。

通过并购,融创对于土地的结构和成本上具有较好的把控能力,丰厚的土地储备已经是融创不容忽视的核心竞争力,保证了未来三到五年销售的高速增长和巨额利润的释放。

融创高周转的秘密

“很多人一直问,融创为什么做中高端还能做到高周转,这两个其实不矛盾。要做到高周转,首先要拿对地、做好区域布局,去供求关系好的城市。”汪孟德说。

长期专注于核心城市的人居升级解决方案,融创拥有深厚的产品功底,凭借“壹号院”产品系列,形成了独特的溢价优势。

做好中高端产品已经不易,同时还要实现高周转,更是行业难题。但是,以高品质精品住宅开发为产品核心的融创,却在中国房企TOP10甚至TOP20里把高周转这件事做成了行业标杆。融创是如何做到的?

首先,是产品、工程、品牌等企业体系能力的综合表现。而要实现高端产品高周转,必须保证有成熟的产品线、严格的工程体系和市场接受的品牌效应,这背后涉及到市场、营销、研发、工程等一些列环节,缺一不可。

融创从最初的一线城市布局,到如今的一线、环一线城市及核心城市的均衡拓展,其品牌美誉度以及受市场认可的产品线,都会助力融创在新城市快速落地,提高周转能力。

其次,是对城市消费力和市场需求的洞察,以及强大的营销能力。

销售能力强的背后是对市场需求的精准把握。融创的销售核心能力,来源于对城市消费力和居住需求升级的深刻洞察,建造最大化符合市场需求同时超出个人预期的产品品质,加上融创强大的销售执行力,才能够真正实现快速去化。

最后是并购给融创带来的高周转优势。

融创近年来的新增土地更多是通过并购完成,并购的土地一般周转更快。相比于招拍挂土地至少十个月才能预售并产生现金流,收并购项目交割后可以相对快速入市,资金占用时间更短,使用效率高。

对于融创的未来,汪孟德表示:一是调整发展速度,降低并购新增土地的新增速度,减少资本性支出,继续坚决周转去库存;二是进行精细化管理,做好产品与服务;第三则是把融创积累的战略优势释放为财务表现,包括利润的释放,负债率的降低,保持产品竞争力等。

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